전세·월세 집수리 책임, 임대인 vs 세입자 누구 몫일까?

전세나 월세 계약을 할 때, 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나는 바로 ‘집수리 비용 부담’ 문제입니다. 누가, 어떤 상황에서 수리비를 내야 하는지 모르면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
이 글에서는 임대인과 세입자의 수리 책임 기준을 명확하게 알려드릴게요.

🔍 기본 원칙: 수리 책임은 누구에게 있을까?

한국의 민법 제623조에 따르면,

“임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익 하게 할 의무가 있다.” 즉, 집의 기본적인 상태 유지 및 고장 수리는 임대인의 책임이라는 의미입니다. 하지만 무조건 임대인이 모든 걸 책임지지는 않아요. 일상적인 소모, 파손, 세입자 과실에 의한 손상은 세입자가 부담해야 합니다.

 

🏠 전세 계약 시 수리 책임

전세는 대부분 장기간 거주(2년 이상)를 전제로 하며,세입자가 전체 공간을 독립적으로 사용하는 만큼, 집을 유지·관리하는 책임도 일부 따릅니다.

✔️ 임대인 책임 (전세)

• 보일러 고장 (노후로 인한 고장)
• 전기 설비/수도관 파손 (노후화)
• 도배·장판 등 계약 전부터 상태가 안 좋았던 부분
• 단열, 결로, 창틀 불량

✔️ 세입자 책임 (전세)

• 실수로 유리창 깨뜨린 경우
• 못질, 구멍, 벽 훼손
• 청소 부족으로 인한 곰팡이 발생
• 반려동물로 인한 손상

📌 팁: 계약 전 집 상태를 사진이나 영상으로 촬영해두면 추후 분쟁 시 큰 도움이 됩니다.

 

💰 월세 계약 시 수리 책임

월세는 임대인이 관리 책임을 더 많이 지는 구조입니다.
하지만, 임대차계약서에 명시된 조건에 따라 달라질 수 있으니 계약서 내용을 반드시 확인하세요.

✔️ 임대인 책임 (월세)

• 기본 설비 고장 (보일러, 전등, 싱크대 누수 등)
• 누전, 수도 파이프 파열
• 빌트인 가전(냉장고, 에어컨 등)의 고장

✔️ 세입자 책임 (월세)

• 가전제품 파손 시 사용상 과실
• 청소 미흡으로 인한 문제 발생
• 사적 설치물로 인한 손상

📜 집수리 비용 분담 기준 총정리

수리 항목	임대인 책임	세입자 책임
노후 보일러 교체	O	X
벽지 훼손 (아이 낙서 등)	X	O
하수구 역류	상황에 따라 다름 (구조적 문제 시 임대인)
화장실 곰팡이	습기 방치 등 세입자 과실 시 책임 있음
수도꼭지 교체	O	경우에 따라 (과실 여부 판단)
문 손잡이 부러짐	과실 여부 판단 필요

 

 

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❗ 이런 상황에서 분쟁이 자주 발생합니다

1. 보일러가 고장 났는데 교체 비용을 세입자에게 청구하는 경우
   → 보일러는 기본 설비로, 노후로 인한 고장은 임대인 책임
2. 도배가 오래되어 낡았는데, 퇴거 시 원상복구 요구
   → 자연 마모는 세입자 책임 아님, 계약서에 ‘도배·장판 상태’ 명기되어야 함
3. 에어컨이 고장 났는데 임대인이 수리해주지 않음
   → 에어컨이 계약 시 포함된 기본 시설이라면, 수리 책임은 임대인에게 있음

 

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🖊️ 계약서에 꼭 넣어야 할 문구

안심 계약을 위해서는 아래 항목을 임대차 계약서 특약란에 명시해 두는 것이 좋습니다.

• 계약 당시 집 상태 기록 (사진 포함)
• 집수리 책임 기준 명시: “기본 설비 고장 시 임대인이 수리한다” 등
• 에어컨, 정수기, 세탁기 등 빌트인 가전의 책임 소재

 

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✅ 세입자가 꼭 알아야 할 꿀팁

1. 계약 전 집 상태를 기록해 두자 (사진 + 날짜)
2. 임대차 계약서 특약란 꼼꼼히 작성
3. 수리 문제가 생기면 문자·카톡 기록으로 증거 확보
4. 분쟁 발생 시에는 한국공인중개사협회 또는 대한법률구조공단에 무료 상담 가능

 

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🔚 마무리 정리

전세든 월세든, 집수리 책임은 법적 기준 + 계약서 내용에 따라 달라집니다.
✔️ 계약 전 꼼꼼히 확인하고,
✔️ 책임 기준을 명확히 기록하고,
✔️ 문제가 생기면 대화를 먼저 시도하되, 필요시 전문가 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

 

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📌 관련 키워드 요약

• 전세 계약 책임: 기본 시설 유지/보수는 임대인 책임
• 월세 임대 조건: 계약서에 명시된 조건이 중요
• 집수리 비용: 과실 여부, 노후화, 계약 내용 따라 다름

 

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🔗 관련 링크

👉 대한법률구조공단 바로가기

 

👉 국토교통부 바로가기

 

👉 한국부동산원 홈페이지 바로가기